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Tres cosas debo de hacer antes de ofertar por una propiedad
El momento de hacer una oferta (o reserva) por la propiedad de tus sueños es emocionante, pero es también el momento más crítico para la cautela. Una oferta firme sin la debida diligencia es un salto de fe que puede acarrear costos inesperados o incluso problemas legales.
Antes de que tu capital cambie de manos, te presentamos los tres pasos esenciales que debes completar para asegurar que tu oferta sea inteligente, segura y viable.
La primera fase de la compra inmobiliaria es la más estratégica. Implica establecer límites financieros claros y obtener una visión objetiva del mercado. El error más común es enamorarse de una propiedad antes de conocer su capacidad real de compra y los costos ocultos. Un asesoramiento sólido en esta etapa garantiza que la búsqueda se centre en activos realistas y que la negociación se realice con bases sólidas, sin desperdiciar tiempo valioso en propiedades que exceden el presupuesto o que no cumplen con los requisitos mínimos de valor por metro cuadrado de la zona. Es una etapa de análisis de datos y autoevaluación financiera.
¿Cuánto dinero necesito para iniciar la compra de mi casa?
El inicio de cualquier operación inmobiliaria exitosa reside en una planificación financiera que sea realista y abarque todos los costos asociados. Un comprador en Argentina debe contar con la disponibilidad de fondos en la moneda de transacción, generalmente dólares estadounidenses, para cubrir tanto el precio de la propiedad como los gastos inherentes a la operación. Estos gastos, a menudo subestimados, incluyen los honorarios de la inmobiliaria (que varían según la jurisdicción y el acuerdo, pero suelen promediar el 3% al 4% del valor de venta), y los costos de escrituración. Los costos de escrituración, que incluyen impuestos, tasas y honorarios del escribano, pueden oscilar entre el 6% y el 8% del valor de compraventa. Es decir, para una propiedad de $100.000 USD, el comprador debería disponer de, al menos, $10.000 a $11.000 USD adicionales para cerrar la operación sin sobresaltos.
Para captar una propiedad de 500 mil dólares hice varias cosas. Primero, mi buen trabajo y atención personalizada hicieron que esta clienta llegara referida a mí. Mi segundo paso fue conectar de la mejor forma con la dueña de esta casa y entender su propósito de venta. Ahí está la clave de saber cómo vas a vender la propiedad, encontrar un sentido al proyecto que tenía en mente.
Tres verificaciones obligatorias antes de presentar una oferta
Tu oferta debe reflejar no solo el valor del inmueble, sino también el estado de su documentación, su equipamiento y su infraestructura.
1. Consulta sobre la documentación de la propiedad
La seguridad legal es el pilar de tu compra. El error más costoso es enamorarse de una propiedad sin confirmar si está lista para ser transferida. Las demoras o los problemas de titularidad pueden hacer caer la operación o comprometer tu capital.
- ¿Qué Solicitar? Pide a tu asesor inmobiliario o escribano que verifique el Título de Propiedad y el informe de Dominio.
- Puntos Críticos:
- Inhibiciones o Gravámenes: Confirmar que no existan hipotecas, embargos o juicios (sucesiones, divorcios, etc.) que afecten la libre disposición del bien por parte del vendedor.
- Planos: Confirmar que los planos de la propiedad (y sus ampliaciones, si las tiene) estén debidamente registrados y aprobados. Si existe una ampliación no declarada, tú, como comprador, serás responsable de regularizarla.
- Tu Beneficio: Una documentación clara asegura una transferencia sin demoras ni sorpresas legales.
2. Solicitar una lista de lo que se queda en el departamento con las condiciones
La ambigüedad en lo que respecta al equipamiento (muebles, electrodomésticos, fixtures) es una fuente constante de conflictos justo antes de la firma. No asumas que lo que ves en las fotos o visitas se queda.
- El Objetivo: Obtener un inventario detallado y por escrito de todos los elementos que forman parte de la venta y que afectan el valor de la propiedad.
- ¿Qué Incluir?
- Elementos Fijos: Cocina, campana extractora, termotanque/calefón, aires acondicionados, estufas, cortinas y blackouts hechos a medida.
- Elementos Negociados: Si acordaste verbalmente que algún mueble importante (ej. mesa de comedor o heladera) se queda, debe estar por escrito para que tenga validez.
- Tu Beneficio: Blindas la operación, asegurando que el valor que estás ofertando incluye exactamente el equipamiento que esperas recibir.
Para respaldar esa cifra, nuestro análisis no se limitó solo a los comparables directos en Avenida Pedro Goyena. Fuimos más allá. Incluimos una vista estratégica a propiedades de características similares (mismos metros, antigüedad, amenities y tipología) en zonas cercanas de alto poder adquisitivo. Esto le ofreció a la dueña un panorama completo de cómo se valora su propiedad no solo en su barrio, sino en la competencia de lujo de CABA.
3. Probar y consultar sobre cañerías, cableados e instalaciones
La inspección visual es insuficiente. Los problemas de infraestructura se convierten en los gastos más elevados inmediatamente después de la mudanza. Previsión Técnica: Pregunta sobre la antigüedad de las instalaciones de servicios. Cañerías: Si el edificio es antiguo, pregunta si las cañerías de agua (fría y caliente) fueron actualizadas (a termofusión, por ejemplo). Las cañerías viejas son un riesgo de filtraciones. Electricidad: Pregunta si el cableado es apto para la carga moderna (aires y equipos tecnológicos). Gas: Consulta la matrícula de gas y la fecha de la última inspección. Tu Acción durante la Visita: Abre todas las canillas (incluida la ducha) para verificar la presión y el drenaje. Enciende los artefactos a gas y prueba todos los switches de luz.
Al conocer el estado de la infraestructura, puedes ajustar tu oferta para reflejar los costos de una posible reforma o exigir al vendedor que resuelva problemas menores antes de la escritura.Cañerías: Si el edificio es antiguo, pregunta si las cañerías de agua (fría y caliente) fueron actualizadas (a termofusión, por ejemplo). Las cañerías viejas son un riesgo de filtraciones. Electricidad: Pregunta si el cableado es apto para la carga moderna (aires y equipos tecnológicos). Gas: Consulta la matrícula de gas y la fecha de la última inspección. Tu Acción durante la Visita: Abre todas las canillas (incluida la ducha) para verificar la presión y el drenaje. Enciende los artefactos a gas y prueba todos los switches de luz.
Prepárate para hacer una oferta a la propiedad
Tu oferta es una herramienta de negociación poderosa, pero debe estar respaldada por el conocimiento. Al verificar estos tres puntos esenciales (legalidad, equipamiento e infraestructura), no solo proteges tu inversión, sino que demuestras ser un comprador serio y metódico, lo que te posicionará mejor en la negociación final.
Si buscas acompañamiento en el proceso de la compra o venta de una propiedad contáctame y charlamos sobre los que estás buscando.
