¿Cuáles son los gastos en la compra de una propiedad?
Al adquirir un inmueble en Argentina es necesario contemplar una serie de costos adicionales que suelen representar entre el 6% y el 8% del valor total de la operación. Este porcentaje incluye conceptos fundamentales como los honorarios del escribano y el impuesto de sellos que varía según la jurisdicción donde se encuentre el activo. También se deben sumar los honorarios de la inmobiliaria interviniente y las tasas correspondientes a los certificados de dominio e inhibición.
Es un error frecuente calcular el presupuesto basándose únicamente en el precio de venta publicado sin considerar este margen de cierre. Estos gastos deben estar disponibles en efectivo al momento de la firma de la escritura para evitar complicaciones financieras de último minuto. Una planificación sólida requiere presupuestar estos montos desde el inicio de la búsqueda para garantizar una inversión exitosa y transparente.
Honorarios de la inmobiliaria
El primer rubro a considerar son los honorarios inmobiliarios. Si bien la ley establece un marco de referencia, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y en la Provincia, el comprador generalmente asume un porcentaje del precio de venta por la gestión profesional.
En CABA, el monto máximo de comisión es del 4% más IVA sobre el valor de la transacción. Este pago se realiza por la intermediación, el análisis de mercado que asegura un precio justo, el filtrado de ofertas, la gestión de la documentación y la coordinación de todo el proceso de venta. Este servicio no solo facilita la compra, sino que minimiza los riesgos legales y financieros de la operación, asegurando que el título que recibes esté en perfectas condiciones. Este gasto se abona, generalmente, en el momento de la firma del boleto de compraventa o antes de la escritura.
Gastos de Escritura
Los gastos de escritura son aquellos que se pagan directamente al escribano elegido, cuya intervención es obligatoria para garantizar la validez legal y la inscripción de tu nuevo título de propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Dentro de este rubro, el costo más significativo son los honorarios profesionales del escribano, que suelen oscilar entre el 1.5% y el 2% más IVA del valor de la operación. Es una práctica común que el comprador se haga cargo de este costo, ya que es quien elige al escribano para asegurar la transparencia de su título. Adicionalmente, existen otros costos fijos que el escribano gestiona, como la Tasa de Inscripción, el Aporte Notarial (que suele rondar el 0.1%), los pedidos de informes de dominio e inhibición, y la certificación de firmas. A modo orientativo, estos gastos adicionales pueden sumar entre un 0.5% y un 1% del valor de la propiedad.
Gasto compartido
El Impuesto de Sellos es un impuesto de orden local que grava el contrato de compraventa y se aplica tanto en CABA como en la Provincia de Buenos Aires.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la alícuota actual es del 3.5% sobre el valor de escrituración. Tradicionalmente, este impuesto se reparte por partes iguales entre el comprador y el vendedor, lo que significa que el comprador asume el 1.75% del valor.
Existe una excepción crucial que puede reducir o eliminar este gasto: si la propiedad adquirida está destinada a ser vivienda única, familiar y de ocupación permanente, se aplica un mínimo no imponible. Si el valor de tu futura vivienda no supera ese tope establecido anualmente, el comprador queda exento de pagar este impuesto. Esta exención debe ser solicitada expresamente al escribano y debe estar contemplada en la Declaración Jurada de Exención de Impuesto de Sellos.
Gastos si compro una propiedad con crédito hipotecario
Si la compra se realiza a través de un crédito hipotecario, debes sumar una capa extra de gastos. En el caso de los créditos UVA, si bien el banco financia una parte del valor, se generan costos adicionales al momento de la escritura.
El banco exige la constitución de una hipoteca sobre la propiedad, la cual requiere la intervención del escribano del banco (además del escribano de la compraventa). Esto genera un costo extra de escrituración de la hipoteca, que incluye los honorarios del escribano hipotecario, el pago de sellados y tasas de inscripción hipotecaria. Es fundamental incluir estos costos adicionales en el presupuesto inicial, ya que pueden sumar un porcentaje adicional importante a tu inversión.
Acompañamiento profesional en la compra de tu propiedad
Mi labor de asesoramiento consiste en brindar un respaldo integral para que cada cliente realice una adquisición segura y eficiente. Esto implica mitigar riesgos legales o técnicos mediante un análisis exhaustivo de la documentación y las condiciones del mercado actual. El enfoque no se limita a seleccionar una unidad funcional atractiva sino a evaluar la solidez de la contraparte con la que se celebra el negocio.
Contar con guía especializada permite identificar la mejor opción dentro de un catálogo amplio y complejo de ofertas inmobiliarias. La meta principal es transformar un proceso potencialmente estresante en una experiencia de inversión estratégica donde el comprador se sienta protegido en cada etapa de la transacción. Al delegar la supervisión en un experto se garantiza que tanto la elección del inmueble como la ejecución de la compra cumplan con los estándares de seguridad y rentabilidad esperados.
Preguntas frecuentes sobre gastos al comprar una propiedad
¿Qué porcentaje extra debo calcular sobre el precio de la propiedad?
Debes calcular entre un 6% y un 8% adicional sobre el valor de la compra para cubrir todos los gastos de cierre. Este monto incluye honorarios inmobiliarios, impuestos (como Sellos) y todos los costos de escrituración. Es fundamental tener este capital reservado.
¿El Impuesto de Sellos tiene alguna exención?
Sí. En CABA, el Impuesto de Sellos (que suele ser el 1.75% para el comprador) se exime o se reduce si la propiedad es tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Esta exención aplica siempre que el valor de escrituración no supere el mínimo no imponible anual.
¿Quién paga los honorarios del escribano y quién lo elige?
El comprador asume los honorarios profesionales del escribano, que rondan el 2% más IVA del valor de la operación. Dado que el comprador es quien paga, tiene el derecho de elegir al profesional que se encargará de garantizar la legalidad y transparencia de su título.