En 2026, alquilar en Argentina ya no está sujeto a plazos mínimos obligatorios, ajustes anuales fijos ni moneda exclusiva en pesos. Las partes negocian libremente todos los términos del contrato. Esta flexibilidad trajo resultados medibles: la oferta de propiedades en alquiler en CABA pasó de apenas 1,300 unidades en junio 2023 a más de 15,000 en 2025.
Pero esta libertad también genera confusión. ¿Qué se puede pactar y qué no? ¿Cuáles son los derechos que aún protege el Código Civil? Esta guía explica el marco legal real vigente en 2026, basado en información oficial verificada.
Qué derogó el DNU 70/2023: marco legal actual
El DNU 70/2023, vigente desde el 29 de diciembre de 2023, derogó completamente la Ley 27.551 (sancionada en 2020) y la Ley 27.737 (que la había reemplazado en octubre 2023).
Importante: Los contratos firmados ANTES del 29 de diciembre de 2023 siguen rigiéndose por la ley vigente al momento de su firma hasta su vencimiento. Si firmaste con la Ley 27.551, tu contrato mantiene esas condiciones (3 años de plazo mínimo, ajuste anual por ICL) hasta que finalice.
Actualmente, los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial modificado por el DNU 70/2023, que establece libertad contractual dentro de límites del orden público.
Libertad contractual: qué pueden pactar las partes
El principio rector es la autonomía de la voluntad. Propietarios e inquilinos pueden acordar libremente las condiciones del alquiler tales como:
Plazo del contrato
No existe plazo mínimo obligatorio. Las partes pueden pactar la duración que deseen: 1 año, 2 años, 6 meses o períodos más cortos.
Si no se establece plazo expresamente, el Código Civil establece plazos supletorios:
- Vivienda permanente: 2 años
- Otros destinos (comercial, oficinas): 3 años
- Temporarios: según usos y costumbres
En la práctica: La mayoría de los contratos 2024-2026 se firman por 24 meses con opción a renovar, aunque también son comunes plazos de 12 o 18 meses.
Moneda de pago
Se puede pactar en pesos o en dólares. Esta es una de las modificaciones más significativas del DNU.
El Código Civil modificado establece que si el contrato dice «alquiler de USD 500 mensuales», el inquilino DEBE pagar en dólares. El propietario no está obligado a aceptar el equivalente en pesos, salvo que el contrato lo permita expresamente.
Si pactaste alquiler en dólares pero querés pagar en pesos, el contrato debe especificar:
- Si se acepta pago en pesos
- Qué tipo de cambio se usa (oficial, MEP, CCL)
- Qué día se toma como referencia
En zonas premium (Recoleta, Palermo, Puerto Madero) los alquileres en dólares son habituales. En barrios tradicionales, la mayoría sigue pactándose en pesos con ajustes periódicos.
Ajuste del valor del alquiler
Total libertad para pactar actualizaciones. No existe un índice obligatorio ni periodicidad fija.
Índices más usados en 2025-2026:
- IPC (Índice de Precios al Consumidor del INDEC): El más común, con ajustes cada 3, 4 o 6 meses
- ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA): Todavía utilizado pero opcional
- Dólar oficial o paralelo: Para contratos en pesos indexados a moneda extranjera
- Porcentaje fijo: Ejemplo: «5% trimestral»
Ajustes más frecuentes según datos de mercado:
- Trimestral por IPC: 40%
- Cuatrimestral por IPC: 35%
- Semestral por ICL: 15%
- Otros mecanismos: 10%
Crítico: El contrato DEBE especificar claramente el índice y la periodicidad. Si no lo hace, no hay ajuste automático y el valor queda congelado.
Depósito en garantía
No hay tope legal. Lo más habitual es 1 mes de alquiler, pero pueden pactarse montos mayores o menores.
El contrato debe especificar:
- Monto exacto del depósito
- Moneda (si el alquiler es en dólares, el depósito también)
- Si se actualizará al momento de devolución
- Plazo de devolución (habitualmente 30 días)
Derechos y obligaciones que SÍ están regulados
Aunque hay libertad contractual, el Código Civil mantiene normas de orden público que protegen derechos esenciales.
Obligaciones del propietario
Conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad. El propietario debe realizar reparaciones necesarias para que la propiedad sirva al uso convenido.
Reparaciones urgentes: Si el propietario no responde en 24 horas a notificación fehaciente sobre reparación urgente (pérdida de agua, falta de luz, rotura de calefacción), el inquilino puede realizarla con cargo al propietario.
Pago de expensas extraordinarias, ABL e impuestos: Salvo pacto en contrario, estos gastos corresponden al propietario.
Obligaciones del inquilino
Pagar el alquiler en tiempo y forma. La mora es automática: no hace falta intimación previa para que corran intereses.
Conservar la propiedad: Usar el inmueble según destino pactado y mantenerlo en buen estado, respondiendo por deterioros que excedan el uso normal.
Pagar expensas ordinarias y servicios: Salvo pacto contrario, el inquilino paga expensas comunes, agua, luz, gas e internet.
Rescisión anticipada por el inquilino
El inquilino puede rescindir sin causa, pero debe pagar indemnización:
Primer año: 1,5 meses de alquiler
Después del primer año: 1 mes de alquiler
Excepción importante: Si el inquilino notifica con 3 meses de anticipación Y ya transcurrieron 6 meses de contrato, NO paga indemnización. Este derecho es irrenunciable.
Ejemplo: Contrato de 24 meses. En el mes 8, el inquilino avisa que se va en el mes 11 (3 meses de preaviso). Como pasaron 6 meses y dio preaviso de 3 meses, no paga penalidad.
Rescisión anticipada por el propietario
El propietario NO puede rescindir anticipadamente salvo causales graves establecidas en el contrato o incumplimiento del inquilino (falta de pago, daño al inmueble).
Falta de pago: El impago de 2 meses consecutivos o alternados habilita al propietario a rescindir e iniciar desalojo.
Venta de la propiedad
El contrato continúa vigente aunque se venda la propiedad. El nuevo propietario debe respetar el contrato hasta su vencimiento. Este derecho no puede modificarse contractualmente.
Quién paga los gastos y servicios de Expensas, ABL
La regla es: lo que diga el contrato. Si el contrato no especifica, se aplican criterios habituales:
Habitualmente paga el inquilino:
- Expensas ordinarias (administración, limpieza, mantenimiento habitual)
- Agua, luz, gas, internet
- Expensas de calefacción central si está incluida como ordinaria
Habitualmente paga el propietario:
- ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
- Expensas extraordinarias (arreglos estructurales, pintura de fachada, cambio de ascensor)
- Impuestos inmobiliarios
Fundamental: El contrato DEBE aclarar cada gasto específicamente para evitar conflictos.
Cuales son las garantías aceptadas para una lquiler
Las partes pueden acordar libremente qué garantías aceptan.
Tipos más comunes en 2026:
Garantía propietaria: Un tercero propietario de inmueble avala el contrato. Debe presentar escritura, certificado de dominio actualizado y libre deuda.
Seguro de caución: Compañía aseguradora garantiza el pago. Costo aproximado: 4-6% del valor total del contrato anual.
Recibo de sueldo: Demostrar ingresos 3-4 veces el valor del alquiler. Algunos propietarios la aceptan sola, otros la combinan con depósito mayor.
Depósito mayor: En lugar de garantía, depositar 3-6 meses de alquiler que se devuelven al finalizar.
Sin garantía: Algunos propietarios aceptan alquilar sin garantía formal cobrando depósito de 2-3 meses y verificando ingresos demostrables.
Honorarios inmobiliarios en CABA
En la Ciudad de Buenos Aires rige la Ley 5.859:
Para contratos de vivienda en CABA:
- El propietario paga máximo 4,15% del valor total del contrato
- El inquilino NO paga comisión inmobiliaria, honorarios ni gastos de gestoría solo las firmas certificadas ante escribano.
Gastos que SÍ puede pagar el inquilino:
- Seguro de caución (si elige esa garantía)
- Sellado del contrato
Importante: Si una inmobiliaria te cobra honorarios como inquilino en vivienda CABA, está violando la ley.
Contratos con ajuste anual por ICL (ley anterior)
Contratos firmados antes del 29/12/2023 que están vigentes se ajustan anualmente por ICL.
Ejemplo real octubre 2025: Un alquiler de $10,000 iniciado en octubre 2023 llegó a $45,607 en octubre 2025 (aumento acumulado de 356% en 2 años).
Contratos nuevos con ajuste por IPC
Inflación acumulada 2025: 31,4% anual según INDEC
Ajustes típicos según periodicidad:
- Trimestral: aproximadamente 6-7% por ajuste
- Cuatrimestral: aproximadamente 9-11% por ajuste
- Semestral: aproximadamente 15-18% por ajuste
Ventaja de ajustes frecuentes: Los aumentos son más graduales. Un ajuste del 6% cada 3 meses es más manejable que un salto del 90% anual.
Qué incluir en tu contrato de alquiler en 2026
Para evitar conflictos, tu contrato debe especificar:
Datos básicos:
- Identificación completa de ambas partes
- Descripción exacta del inmueble
- Destino del inmueble
Condiciones económicas:
- Monto del alquiler y moneda
- Forma y lugar de pago
- Fecha de vencimiento mensual
- Índice y frecuencia del ajuste (especificar claramente)
- Monto y condiciones del depósito
Plazos y rescisión:
- Duración del contrato
- Condiciones de preaviso
- Penalidades por rescisión
Gastos y servicios:
- Quién paga expensas ordinarias y extraordinarias
- Quién paga ABL
- Quién paga servicios
Estado del inmueble:
- Descripción del estado al momento de entrega
- Inventario si está amueblado
- Responsabilidad por reparaciones
Garantías:
- Tipo de garantía acordada
- Datos completos del garante si aplica
Consejos prácticos para propietarios
- Redactá un contrato claro y completo
No uses modelos genéricos. Invertí en que un abogado revise o redacte especificando cada punto relevante. - Elegí el índice de ajuste estratégicamente
Si la inflación está bajando, te conviene IPC trimestral. En contextos inciertos, algunos prefieren dólares. - Verificá solvencia del inquilino
Pedí documentación: recibos de sueldo, referencias de alquileres anteriores. - Hacé acta de entrega detallada
Documentá el estado con fotos de cada ambiente. Esto te protege al devolver el depósito.
5. Mantené comunicación fluida
Respondé rápido ante reclamos de reparaciones para evitar conflictos.
Consejos prácticos para inquilinos
- Leé TODO el contrato antes de firmar
No firmes nada que no entiendas completamente. - Negociá los términos
Todo es negociable: precio, plazo, índice de ajuste, garantías. - Documentá TODO
Guardá comprobantes de pagos, comunicaciones, fotos del estado inicial. - Entendé tu derecho a rescindir
Después de 6 meses, con 3 meses de preaviso, no pagás penalidad.
5. Exigí cumplimiento de Ley 5.859 en CABA
Si alquilás vivienda en CABA, NO tenés que pagar honorarios inmobiliarios.
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Alquilar o poner en alquiler una propiedad no tiene por qué ser complicado. Con el asesoramiento correcto, podés evitar los errores más comunes que cuestan tiempo, dinero y tranquilidad.
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Preguntas frecuentes sobre ley de alquileres
¿Los contratos anteriores al DNU siguen vigentes?
Sí. Los contratos firmados antes del 29/12/2023 mantienen las condiciones de la ley vigente al momento de firma hasta su vencimiento.
¿Pueden cobrarme en dólares si firmé en pesos?
No. La moneda establecida no puede cambiarse unilateralmente. Solo con acuerdo de ambas partes por escrito.
¿Puedo rescindir sin penalidad?
Sí, si cumplís: (1) ya transcurrieron 6 meses, y (2) das preaviso de 3 meses. Este derecho es irrenunciable.