¿Qué es una inversión en pozo?
Invertir en pozo significa comprar una propiedad durante su etapa de construcción, cuando todavía no existe físicamente o está en proceso de edificación. Comprás «sobre planos» basándote en renders, maquetas y planos arquitectónicos, sin poder ver la unidad terminada.
El término «en pozo» viene de la primera etapa de construcción, cuando solo existe la excavación o «pozo» en el terreno. Tu inversión financia parte de la obra a cambio de un precio significativamente menor (20-30% de descuento) que el valor final de mercado.
Por qué invertir en pozo puede ser brillante o desastroso
Invertir en pozo puede ser una de las estrategias más rentables del mercado inmobiliario, con descuentos del 20-30% sobre el valor final. Pero también es donde más inversores perdieron dinero en los últimos años: obras paradas, desarrolladoras desaparecidas y promesas incumplidas.
La promesa es tentadora: comprás hoy a USD 150,000 algo que en 24 meses valdrá USD 200,000. Ganancia del 33% sin hacer nada. Pero entre el día que firmás la reserva y el día de la escrituración pueden pasar mil cosas.
Ventajas reales de comprar en pozo:
El precio es significativamente menor que el valor final de mercado. Las desarrolladoras necesitan capital inicial para avanzar la obra, por eso ofrecen descuentos reales del 20-30%. Podés elegir unidad, piso y orientación según tus preferencias antes que nadie. Los mejores departamentos se venden en planos.
El plan de pagos flexible te permite pagar en cuotas durante la construcción sin intereses, inmovilizando menos capital inicial. Con USD 30,000 de adelanto podés reservar una unidad de USD 150,000. Y todo es nuevo: instalaciones, terminaciones, garantías de construcción y tecnología actual.
Riesgos que nadie te cuenta:
La obra puede retrasarse 6-12 meses por problemas de financiación, clima, permisos o proveedores. Tu dinero queda inmovilizado más tiempo del planeado. En el peor escenario, la desarrolladora quiebra o abandona el proyecto. Recuperar tu inversión puede llevar años de juicio.
Las terminaciones finales pueden ser de menor calidad que lo prometido en renders y maquetas. Los amenities «incluidos» a veces no se concretan o son versiones reducidas. Y si necesitás vender durante la construcción, el mercado de pozo tiene menos liquidez que propiedades terminadas.
Las 7 verificaciones obligatorias antes de invertir en pozo
1. Verificá la matrícula de la desarrolladora
Exigí el número de inscripción en el Registro de Inmobiliarias de la Ciudad (CABA) o provincia correspondiente. Verificá online que esté activa y sin sanciones. Una desarrolladora sin registración formal es señal de alerta inmediata.
Buscá el CUIT de la empresa en AFIP y verificá que esté activa, sin deudas significativas ni concursos preventivos. Pedí el estatuto social y acta de directorio que autorice el proyecto específico.
2. Confirmá permisos de construcción aprobados
El permiso de obra DEBE estar aprobado antes de que empiece la preventa. Pedí copia del expediente municipal con el número de permiso. Verificá en la web del gobierno de la ciudad que el permiso exista y esté vigente.
Si te dicen «el permiso está en trámite» y ya están vendiendo, es una señal de alerta. La ley prohíbe vender en pozo sin permiso aprobado. Muchas obras se paralizan porque el permiso nunca sale o sale con modificaciones que cambian todo el proyecto.
3. Analizá el track record de la desarrolladora
Pedí lista de proyectos anteriores con direcciones específicas. Visitá al menos 2-3 edificios terminados por la misma desarrolladora. Hablá con propietarios actuales sobre su experiencia: cumplieron plazos, las terminaciones fueron las prometidas, hubo problemas post-entrega.
Buscá en internet reseñas, reclamos y noticias sobre la desarrolladora. Una empresa con 10+ proyectos exitosos entregados tiene mucho más credibilidad que una que solo muestra renders de su «primer desarrollo».
4. Revisá el contrato con abogado especializado
El boleto de reserva debe especificar claramente: fecha estimada de finalización, penalidades por demora de la desarrolladora, condiciones de devolución si el proyecto se cancela, especificaciones técnicas de terminaciones y amenities incluidos.
Exigí cláusulas que te protejan: derecho a rescindir con devolución si la obra se atrasa más de 6 meses, garantía de terminaciones según memoria descriptiva adjunta, y penalidades económicas por incumplimiento de plazos.
5. Exigí fideicomiso al costo
El esquema de fideicomiso al costo es la protección más importante para el comprador. Tu dinero va a una cuenta específica del fideicomiso que solo puede usarse para ESE proyecto. Un escribano o banco actúa como fiduciario controlando que los fondos se usen correctamente.
Si la desarrolladora quiere que pagues directamente a su cuenta bancaria sin fideicomiso, es señal de alerta grave. Sin fideicomiso, tu dinero se mezcla con otros fondos de la empresa y si quiebra, recuperarlo es casi imposible.
Verificá que el fideicomiso esté inscripto en la IGJ (Inspección General de Justicia) y que el fiduciario sea una entidad confiable: escribano matriculado o banco reconocido.
6. Analizá la viabilidad financiera del proyecto
Un proyecto en pozo necesita vender mínimo 40-50% de las unidades en preventa para ser financieramente viable. Preguntá cuántas unidades ya están vendidas. Si te dicen «sos el primero» o «vendimos pocas», el proyecto puede no despegar nunca.
Revisá los costos de construcción. Si el precio de preventa parece «demasiado barato» comparado con el mercado, preguntate cómo pueden construir con esos números. A veces los precios irrealmente bajos esconden que el proyecto no cierra financieramente.
7. Verificá el terreno y su situación legal
El terreno debe estar libre de deudas, hipotecas, embargos o inhibiciones. Exigí certificado de dominio actualizado (menos de 30 días) que lo demuestre. Si el terreno tiene gravámenes, tu inversión está en riesgo.
Verificá que el terreno sea compatible con el proyecto. Un terreno de 300m² no puede sostener una torre de 15 pisos. Revisá el código de edificación de la zona y que el proyecto cumpla retiros, FOT (Factor de Ocupación Total) y alturas permitidas.
Señales de alerta que debes detectar
Presión excesiva para firmar rápido: «Quedan solo 2 unidades», «el precio sube mañana», «si no reservás hoy lo perdés». Los proyectos serios no necesitan presión agresiva.
Renders demasiado perfectos sin obra iniciada: Presentaciones de lujo con maquetas impresionantes pero ninguna excavación en el terreno. Si no empezaron a construir, ¿por qué están vendiendo masivamente?
Falta de transparencia en documentación: No te muestran permisos, contrato genérico, se niegan a que tu abogado revise, no hay fideicomiso. Cada «no» es una señal de alerta.
Precios irrealmente bajos: Si un 2 ambientes en Palermo se vende a USD 80,000 cuando el mercado está en USD 120,000, algo no cierra. O las terminaciones serán pésimas o el proyecto no es viable.
Desarrolladora sin proyectos anteriores: «Este es nuestro primer desarrollo» puede ser honesto, pero multiplica el riesgo exponencialmente. Preferí empresas con track record verificable.
Plan de pagos típico y cómo protegerte
El esquema habitual de pagos en pozo es:
Reserva: 10% al firmar boleto de reserva
Durante construcción: 60% en cuotas mensuales durante 18-24 meses
Escrituración: 30% al recibir la unidad terminada
Cómo protegerte en cada etapa:
Antes de pagar la reserva, verificá TODO: permisos, fideicomiso, track record, terreno. Una vez que pagaste, recuperar es complicado.
Durante construcción, visitá la obra mensualmente. Documentá con fotos el avance real vs cronograma prometido. Si hay demoras significativas (más de 2 meses), intimá por escrito.
Antes del pago final, hacé inspección exhaustiva con profesional. No aceptes la unidad si hay defectos. Hacé lista detallada de observaciones que deben corregirse ANTES de escriturar.
Alternativa más segura: comprar sobre plano avanzado
En lugar de comprar en pozo total (solo planos), considerá proyectos con obra iniciada o avanzada. Beneficios:
Ves progreso real de la obra, no promesas. La desarrolladora ya invirtió capital propio demostrando compromiso. El riesgo de abandono es significativamente menor. Y seguís obteniendo descuento del 10-15% vs terminado.
La desventaja es menor variedad de unidades disponibles y descuento menor que pozo total. Pero la seguridad adicional vale la pena para la mayoría de los inversores.
Qué hacer si ya invertiste y hay problemas
Si la obra se atrasó más de 6 meses del plazo contractual, intimá por carta documento exigiendo explicaciones y nuevo cronograma. Si el contrato incluye penalidades por demora, exigí su aplicación.
Si la desarrolladora no responde o hay señales de abandono, no esperes. Consultá con abogado especializado en inmobiliario para evaluar opciones: rescisión con devolución, ejecución de garantías o inicio de acciones legales.
Si hay fideicomiso, el fiduciario debe rendir cuentas del estado del proyecto. Exigí informes al fiduciario y revisá si se están usando los fondos correctamente.
Te ayudamos a evaluar proyectos en pozo
En mi equipo asesoramos a inversores en la evaluación de proyectos en pozo. Analizamos desarrolladoras, verificamos documentación, revisamos contratos y te damos opinión profesional sobre la viabilidad del proyecto.
No cobramos por evaluar si un proyecto es confiable o no. Nuestro objetivo es que tomes la mejor decisión con toda la información.
Contactame si estás evaluando invertir en pozo y querés una segunda opinión profesional antes de comprometerte.
Preguntas frecuentes sobre inversión en pozo
¿Cuánto dinero necesito para invertir en pozo?
Generalmente necesitás entre 10-20% del valor total como reserva inicial. Para un departamento de USD 150,000, serían USD 15,000-30,000. El resto se paga en cuotas mensuales durante la construcción (18-24 meses) sin intereses. Esta modalidad te permite acceder a propiedades inmovilizando menos capital inicial que comprando terminado.
¿Qué pasa si la obra se atrasa o no se termina?
Atrasos de 3-6 meses son comunes por clima o permisos. Tu contrato debe incluir penalidades por demoras mayores. Si la desarrolladora quiebra, tu protección depende del fideicomiso: con fideicomiso recuperás tu dinero, sin fideicomiso enfrentás años de juicio. Por eso verificar el fideicomiso ANTES de invertir es crítico.
¿Puedo obtener crédito hipotecario para comprar en pozo?
La mayoría de los bancos argentinos NO otorgan créditos para pozo en 2026. Los créditos hipotecarios se aprueban solo para propiedades terminadas y escrituradas. Algunas desarrolladoras ofrecen financiación propia del saldo final (30% al escriturar), pero varía por proyecto. Verificá opciones de financiación ANTES de reservar.