¿Qué es la desregulación inmobiliaria?
La desregulación inmobiliaria es el proceso mediante el cual el Estado reduce, simplifica o elimina las normas que regulan el funcionamiento del mercado de compraventa y alquiler de propiedades. No se trata de un concepto nuevo ni exclusivamente argentino: es una discusión que se da en economías de todo el mundo cada vez que los costos de operar dentro de un mercado se perciben como excesivos o como barreras que frenan la actividad.
La promesa de la desregulación: menos trabas, más mercado
Cuando un gobierno anuncia que va a eliminar «barreras burocráticas» y reducir costos en el mercado inmobiliario, la reacción inmediata suele dividirse entre el aplauso y la sospecha. Y con razón: ambas respuestas pueden ser simultáneamente válidas.
El Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, conducido por Federico Sturzenegger, tiene en carpeta un paquete de reformas que tocaría tres sectores al mismo tiempo: el mercado inmobiliario, los seguros de caución y el mercado de capitales. La lógica es siempre la misma: si hay menos regulación, hay más competencia; si hay más competencia, bajan los precios. En teoría, impecable. En la práctica argentina, donde las reformas tienen antecedentes que no siempre terminaron bien, la historia merece una lectura más cuidadosa.
Una segunda ola después de la Ley de Alquileres
Este paquete no llega al vacío. Llega después de la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, que efectivamente amplió la oferta de inmuebles disponibles para rentar hasta niveles prepandemia. Ese dato importa: no fue solo propaganda, fue un resultado verificable.
Pero también es cierto que los salarios no recuperaron lo perdido en los últimos tres años, y que tener más propiedades disponibles no significa automáticamente que sean accesibles para la mayoría. La oferta creció; la demanda solvente, no tanto. Ese matiz no es un detalle menor: es el contexto en el que se propone ahora ir más lejos.
El corretaje sin matrícula: ¿competencia o ruleta rusa?
El punto más polémico de la reforma es la posible eliminación de la matrícula obligatoria para ejercer el corretaje inmobiliario. La idea de fondo es tratar al corredor como un prestador de servicios comerciales y no como un profesional universitario con colegiación obligatoria.
Desde esa óptica, el argumento tiene consistencia: si la intermediación inmobiliaria puede aprenderla alguien en cuatro a seis meses de capacitación con el rigor suficiente, ¿por qué obligarlo a cursar una carrera universitaria completa y pagar a un colegio profesional para poder trabajar? En mercados maduros como el estadounidense, justamente, los agentes inmobiliarios operan bajo esquemas de certificación menos rígidos que los del modelo argentino.
El argumento de protección al consumidor tampoco es retórico
Sin embargo, la presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina toca un nervio real cuando advierte sobre los riesgos de eliminar los estándares mínimos de formación profesional. En una operación inmobiliaria, el consumidor no compra un par de zapatillas: firma documentos legales, transfiere ahorros de toda una vida, asume deudas a largo plazo.
La asimetría de información entre un comprador eventual y un intermediario que opera el mercado todos los días es enorme. Esa asimetría es exactamente lo que la regulación profesional busca reducir. Y no es un problema que se resuelva simplemente con «más competencia»: si hay diez intermediarios sin formación en lugar de uno matriculado, el consumidor no está necesariamente mejor protegido; está más expuesto.
Un antecedente que no puede ignorarse
Que una medida similar, el decreto de 1991 impulsado durante la gestión de Cavallo, haya sido declarada inconstitucional por la Corte Suprema no es un dato folclórico. Es una señal de que el diseño jurídico de esta reforma importa tanto como su intención económica. Las provincias tienen atribuciones sobre el ejercicio profesional que el Estado nacional no puede suprimir por decreto sin enfrentar un conflicto de competencias.
Si el Gobierno avanza sin resolver esa tensión, no habrá desregulación: habrá un decreto que durará hasta que alguien lo lleve a la Justicia.
La escrituración digital es una reforma de sentido común
Hay un eje de esta reforma donde es difícil encontrar objeciones razonables: la digitalización total del proceso de escrituración. Que una transferencia de dominio requiera presencia física en múltiples instancias, trámites que se extienden semanas y desplazamientos innecesarios no es un problema ideológico; es una ineficiencia pura.
Avanzar hacia la firma digital y el registro remoto es algo que debería haber ocurrido hace años. Si este gobierno lo concreta, es un logro que merece reconocimiento sin importar el signo político.
El debate sobre aranceles notariales
Más complejo es el capítulo de los aranceles notariales. Que los costos de cierre de una operación inmobiliaria puedan representar entre el 7 y el 10 por ciento del valor del inmueble resulta difícil de defender en términos de eficiencia económica. Ese porcentaje es alto en cualquier comparación internacional.
Ahora bien, la solución no es necesariamente la liberalización total de honorarios. La experiencia en otros rubros demuestra que cuando se eliminan pisos de referencia sin garantizar información transparente al consumidor, los precios no siempre bajan: a veces simplemente se vuelven más opacos y difíciles de comparar. Aquí la reforma debería ir acompañada de mecanismos de publicidad y comparación de tarifas, no solo de libertad para fijarlas.
Seguros de caución y mercado de capitales: potencial real, ejecución pendiente
En el caso de los seguros de caución para alquileres, la concentración actual del mercado en pocas aseguradoras genera un problema concreto para los inquilinos: costos elevados y poca negociación. Ampliar el universo de entidades habilitadas para emitir estas garantías es una medida que, bien implementada, podría generar beneficios reales para los sectores con menor poder adquisitivo.
¿Cómo te puedo ayudar en tu proceso de compra y venta?
Comprar o vender una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que una persona toma a lo largo de su vida. No es solo una transacción: es un proceso que involucra documentación legal, negociación de precios, evaluación del inmueble, gestión de garantías y, en muchos casos, años de ahorro. Hacerlo sin el acompañamiento adecuado puede costar mucho más que la comisión que se intenta evitar.
Mi trabajo es estar presente en cada etapa de ese proceso para que tomes decisiones informadas, sin sorpresas y con la seguridad de que cada paso está respaldado por experiencia y conocimiento real del mercado.
Las preguntas que más circulan sobre la desregulación inmobiliaria
¿Qué significa que eliminen la matrícula obligatoria para corredores inmobiliarios?
Significa que cualquier persona podría ofrecer servicios de intermediación en compraventa o alquiler de propiedades sin necesidad de obtener un título universitario ni inscribirse en un colegio profesional. La actividad pasaría a regirse por las reglas generales del comercio, no por las de las profesiones reguladas.
¿Esto va a bajar las comisiones inmobiliarias?
En teoría, más competencia debería presionar los precios a la baja. En la práctica, el impacto depende de cómo se implemente la reforma, qué información tiene el consumidor para comparar, y si los nuevos actores que ingresan al mercado operan con estándares mínimos de calidad. La competencia funciona cuando el consumidor puede evaluar lo que compra; en un mercado sin regulación mínima, eso no siempre está garantizado.
¿La escrituración digital ya es una realidad en Argentina?
No completamente. Existen avances parciales en algunas jurisdicciones, pero el sistema aún requiere presencia física en varias instancias del proceso. La propuesta del Gobierno apunta a extender y unificar un sistema de firma digital y registro remoto a nivel nacional.